12月30日，昌平東二旗地塊成交，由中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體以21.143億元摘得，溢價(jià)率0.31%。
至此，北京2024年土地市場(chǎng)正式收官，全年共成交住宅用地41宗，土地出讓金共計(jì)約1554億元，其中超百億地塊就有3宗。而海淀區(qū)東升鎮(zhèn)成為2025年首宗出讓的住宅用地，并將成為北京第3宗不限價(jià)地塊。
對(duì)于北京市場(chǎng)限價(jià)、不限價(jià)地塊并存的現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京土地市場(chǎng)實(shí)施“雙軌制”的政策非常明確。
中建智地+未來(lái)科學(xué)城再摘昌平東二旗地塊
在地塊線上競(jìng)價(jià)階段，截至12月30日14點(diǎn)40分，昌平東二旗地塊共獲得4次報(bào)價(jià)。據(jù)悉，參與競(jìng)價(jià)的企業(yè)分別為中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體、招商蛇口、中國(guó)金茂。最終由中建智地+未來(lái)科學(xué)城以21.143億元摘得，溢價(jià)率0.31%，成交樓面價(jià)2.11萬(wàn)元/平方米。
據(jù)北京規(guī)自委官網(wǎng)出讓文件顯示，昌平東二旗地塊位于昌平區(qū)南部，隸屬北七家板塊，是未來(lái)科學(xué)城的輻射范圍。該地塊分為南北兩個(gè)小地塊，北側(cè)0002地塊為居住用地，用地規(guī)模4.76萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模約6.18萬(wàn)平方米，南側(cè)0009地塊同樣為居住用地，較0002地塊小一些，用地規(guī)模2.34萬(wàn)平方米，地上建筑規(guī)模約3.05萬(wàn)平方米。0008地塊為B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，目前資料還未表明其具體用途。
值得關(guān)注的是，2023年7月，中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體曾以27億元的底價(jià)摘得昌平東二旗0003等地塊，即目前在售的北京國(guó)賢府項(xiàng)目，住宅樓面價(jià)約2.55萬(wàn)/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6萬(wàn)元/平方米。
對(duì)此，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，中建智地+未來(lái)科學(xué)城再度聯(lián)手拿地目的明確，打造北京國(guó)賢府二期項(xiàng)目，基于兩宗地塊各自不同的優(yōu)劣勢(shì)，作全局統(tǒng)籌考慮。這樣一來(lái)有助于開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一調(diào)配資源、提高開(kāi)發(fā)效率、降低管理成本，也能為置業(yè)群體提供更具性價(jià)比的“好房子”。
昌平東二旗地塊所在的北七家板塊，商品房主要以別墅為主，項(xiàng)目周邊非別墅類產(chǎn)品大都是回遷房、安置房。從北京國(guó)賢府銷售來(lái)看，去年底推出的822套房源，目前網(wǎng)簽率已過(guò)半，成交均價(jià)約為5.6萬(wàn)元/平方米。
張凱認(rèn)為，北七家板塊無(wú)論從地理位置還是交通方面都不太占優(yōu)勢(shì)，更多的海淀外溢需求被其他板塊截流，流入需求有限，倚仗的產(chǎn)業(yè)不像互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)那樣能凝聚人氣。對(duì)北七家板塊來(lái)說(shuō)，地鐵是剛需，17號(hào)線雖然貫通南北，但目前其距離已經(jīng)開(kāi)通的未來(lái)科學(xué)城站也有2公里，交通不是很方便。
除了交通短板之外，北七家板塊配套發(fā)展也較為緩慢，不過(guò)國(guó)賢府南側(cè)的山姆會(huì)員店預(yù)計(jì)明年底開(kāi)業(yè)，屆時(shí)將有效輻射北七家板塊消費(fèi)群體，完善板塊商業(yè)配套，加速板塊商圈能級(jí)提升，進(jìn)一步促進(jìn)需求增量。
2024年北京住宅用地成交41宗
值得一提的是，當(dāng)天成交的昌平東二旗地塊并未設(shè)定土地合理上限價(jià)格，也沒(méi)有設(shè)置未來(lái)商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)，成為繼萬(wàn)泉寺地塊之后，北京土地市場(chǎng)上出現(xiàn)的第二宗未設(shè)上限價(jià)格的住宅地塊。
而在昌平東二旗地塊推出之后，北京又陸續(xù)推出多宗不限價(jià)地塊。對(duì)此，張凱認(rèn)為，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)實(shí)施“雙軌制”的政策非常明確。
目前，北京2024年土地出讓也正式收官，住宅用地成交41宗，成交總金額約為1554億元。而2023年，北京土地市場(chǎng)住宅用地共成交61宗，成交總金額約為1741億元。雖然2024年相比2023年住宅用地的成交數(shù)量減少了20宗，但最后的成交金額差距卻不到200億元。原因在于2024年土地單次成交金額高，其中超百億地塊就有3宗。
今年6月14日，北京首個(gè)組團(tuán)地塊成交，當(dāng)時(shí)，由酒仙橋、前葦溝、中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)3塊地組成的組團(tuán)地塊，由中建智地+朝陽(yáng)城開(kāi)聯(lián)合體以112億元獲得。11月29日，酒仙橋+小紅門+十八里店組團(tuán)地塊被中海地產(chǎn)摘得。上述兩塊地均為組團(tuán)地塊，北京2024年成交的第3宗百億級(jí)別土地則是單個(gè)地塊——12月12日，豐臺(tái)萬(wàn)泉寺地塊被中海地產(chǎn)以110.54億元摘得。
值得關(guān)注的是，業(yè)界預(yù)計(jì)明年初更多房企關(guān)注的海淀區(qū)東升鎮(zhèn)地塊，或成為2025年首宗出讓的住宅用地。
2025年1月2日，北京將迎來(lái)海淀區(qū)東升鎮(zhèn)北部片區(qū)朱房四街棚戶區(qū)改造項(xiàng)目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊R2二類居住用地的出讓，該地塊起始價(jià)78億元，位于北五環(huán)至北六環(huán)間，靠近地鐵13號(hào)線上地站、清河火車站，交通便利，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)等配套資源豐富。該地塊的出讓文件中未設(shè)置土地上限價(jià)格，因此，將成為北京第3宗不限價(jià)地塊。
克而瑞分析人士認(rèn)為，鑒于10月份以來(lái)新房市場(chǎng)銷售的持續(xù)轉(zhuǎn)好，隨著需求端預(yù)期改善，以及北京、上海、杭州等地限房?jī)r(jià)政策的退出，加上更多高端新房項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤，有望推動(dòng)2025年迎來(lái)更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對(duì) 翟永軍
