9月24日上午，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會(huì)，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝表示，將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底，“原來(lái)這兩份文件是今年底到期，我們和金融監(jiān)管總局一起，把這兩份文件延長(zhǎng)到2026年底?！?br>
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策延期意味著什么？對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)有哪些影響？
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出：“對(duì)兩項(xiàng)政策做出一個(gè)延期的動(dòng)作，源于政策還有存在的必要性。其中，‘金融16條’從整個(gè)行業(yè)紓困出發(fā)，全方位為房企擴(kuò)大融資渠道。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款則進(jìn)一步支持企業(yè)融資。目前，兩項(xiàng)政策已到臨近的期限，但整個(gè)行業(yè)仍在保交樓，包括企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流、償債壓力等方面還面臨較大壓力?！?/p>
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸有力支持房企融資
2024年1月，中國(guó)人民銀行辦公廳、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求，有利于規(guī)范商業(yè)銀行展業(yè)。通知要求各商業(yè)銀行要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款新規(guī)精神，用好用足政策空間，幫助優(yōu)質(zhì)房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)解讀稱(chēng)：“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款政策是2024年初出臺(tái)的政策，是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商落實(shí)的貸款業(yè)務(wù)，有助于相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中確保資金的安全和穩(wěn)健，也有助于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的有序經(jīng)營(yíng)?！?/p>
今年以來(lái)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸有力地支持了民營(yíng)房企的融資。4月10日，人民銀行上海總部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局組織召開(kāi)上海經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款集中簽約會(huì)議，有8家滬上主要商業(yè)銀行以及龍湖集團(tuán)、張江集團(tuán)、南豐集團(tuán)、大華集團(tuán)等12家房地產(chǎn)企業(yè)參會(huì)，簽約貸款金額146億元。
經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸對(duì)于此前布局商業(yè)地產(chǎn)的民營(yíng)房企可謂是“甘霖”。以龍湖集團(tuán)為例，今年上半年，龍湖經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款凈增219億元，同時(shí)，龍湖正在用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款置換其他類(lèi)型債券，將債務(wù)成本降低，拉長(zhǎng)接待年限。
再以新城控股為例，該公司在今年一季度實(shí)現(xiàn)融資的30多億元中，有2/3來(lái)自于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸。新城發(fā)展管理層也在上半年的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年到期的公開(kāi)債務(wù)用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸覆蓋，甚至是覆蓋基礎(chǔ)上再多貸一點(diǎn)用于集團(tuán)各方面資金的調(diào)劑。
房企存量融資將能進(jìn)一步展期
而“金融16條”則為2022年11月央行與銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的簡(jiǎn)稱(chēng)?！敖鹑?6條”涵蓋支持房企融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、加大住房租賃金融支持力度等六大方面。
嚴(yán)躍進(jìn)指出：“‘金融16條’開(kāi)啟了全方位金融支持房地產(chǎn)的政策，直擊房企債務(wù)違約和購(gòu)房成本過(guò)高的問(wèn)題，由此也開(kāi)啟了全方位的房貸寬松周期，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”
“金融16條”政策執(zhí)行至今將近兩年。兩年間，房企融資面獲得改善，出險(xiǎn)房企（指面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)或財(cái)務(wù)困境的房企）債務(wù)重組不斷有成功案例，“保交樓”任務(wù)完成步伐加快，政策取得了積極的效果。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金約6.99萬(wàn)億元，同比下降20.2%，全國(guó)房企到位資金額已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)跌幅收窄的態(tài)勢(shì)。
同時(shí)，在保交樓專(zhuān)項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)借款和配套融資的支持下，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局和住建部同時(shí)建立了城市房地產(chǎn)投資協(xié)調(diào)機(jī)制，截至目前，商業(yè)銀行已審批白名單項(xiàng)目超過(guò)5700個(gè)，審批通過(guò)融資金額達(dá)到1.43萬(wàn)億，支持400余萬(wàn)套住房如期交付。
在中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜看來(lái)，“金融16條”有關(guān)政策適用期限延期到2026年底，表明金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，將能進(jìn)一步展期。2024年1-8月，TOP100房企銷(xiāo)售總額同比下降38.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降20.2%，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額同比下降29.7%?！霸诜科箐N(xiāo)售、融資仍然明顯下降的情況下，房企已有的開(kāi)發(fā)貸及信托貸款能夠展期，將能有效緩解房企償債壓力。”
嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示：“這兩項(xiàng)政策延期會(huì)同今日央行宣布的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、下調(diào)存量房貸利率、降低二套首付比、保障性住房再貸款、支持房企收購(gòu)存量土地等，一起全方位促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?/p>
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 穆祥桐
